Tohle už není vizionářské vyprávění o daleké budoucnosti.
Tohle je každodenní realita technologické společnosti, která pomocí umělé inteligence mění konzervativní obor pronájmu komerčních nemovitostí. Její příběh je zároveň perfektní ukázkou růstu pomocí startupů: právě ty využívá pro inovaci produktů i expanzi do dalších zemí.

Technologická společnost WeWork je zářící hvězdou amerického trhu repronájmu komerčních nemovitostí, zejména kancelářských objektů. Její úspěch stojí na změně tradičních obchodních taktik a využití umělé inteligence v každodenní realitní praxi.

WeWork staví, rekonstruuje a spravuje kancelářské objekty pomocí technologií umělé inteligence. V odhadování provozního zatížení budov je AI až o 40% přesnější než lidští projektanti. Efektivita využívání prostor stoupá o 15 a 20% a zároveň o 10% klesají stavební náklady. Ředitel WeWork, David Fano, rád poukazuje na to, že „…jsou jedinou společností, která pomocí technologií AI dokáže efektivně řídit všechny fáze životního cyklu budovy – od identifikace, pronájmu a projektování až po budování a správu.“

Všechno začalo tím, že se manažeři WeWork rozhodli dostat do malých kancelářských prostor novou generaci podnikatelů tím, že hipsterům pro jejich projekty nabídnou nejen provozní zázemí, ale kompletní servis Startup Incubatoru. Úspěch této strategie na sebe nenechal dlouho čekat. Ve výsledku firma docílila mnohem vyšších příjmů z pronájmů od nově vzniklých, úspěšných a rostoucích firem.

V roce 2017 takto získala přes 4 miliardy dolarů, což jí poskytlo dostatek prostředků pro další raketový rozvoj. V květnu 2017 už WeWork zaměstnávala 2 200 lidí, o rok později jejich počet vzrostl na 3.500. Průměrná provozní marže WeWorks tvoří 30 – 40%. Přibyly desítky dceřiných společností po celém světě, jejichž prostřednictvím zajišťuje služby v 295 lokalitách po celém světě.

 

Klíčem k úspěchu je coworkingové prostředí

Zatímco průměrná kancelářská plocha, přepočítaná na jednotlivce, se v celém obchodním odvětví pohybuje kolem 24m2, WeWork za stejnou cenu nabízí jen pětinu této plochy.

Zdá se, že to nikomu nevadí: ačkoliv nájemci platí v průměru 8 000 dolarů za osobu ročně, členská základna nájemců se rychle rozrůstá.

Klíčem k úspěchu této strategie je coworkingové uspořádání prostor: psychologickou hodnotu tvoří i podpora tvůrčí komunity, jejíž součástí se v prostorách WeWorks nájemce stává.

Zdá se, že se pomocí atypického vybavení, partnerských smluv a samozřejmě supermoderního kancelářského designu podařilo WeWork nabídnout malým společnostem, které hledají motivující místo pro práci, přesvědčivou „startovací soupravu“.

V důsledku chystaných legislativních změn v USA se řada velkých firem snaží snížit náklady na provoz nemovitostí, ve kterých sídlí. WeWorks tohoto rostoucího trendu využívá. V jejích brooklynských kancelářích teď sídlí giganti jako IBM nebo Verizon, podobně je tomu v dalších zemích po celém světě.

Které budovy jsou vhodné pro pronájem kancelář? Bezpečně to ví počítač.

WeWork nespoléhá na doporučení realitních makléřů, ani na vlastní odhady. Budovy, které pro svoje podnikání využívá, vybírá podle pečlivě sestaveného algoritmu umělá inteligence.

Díky partnerství s poskytovatelem lokálních geografických dat dokáže WeWork oceňovat lokality podle mnoha hledisek: včetně dostupnosti kaváren, obchodů, restaurací, barů, hotelů a tělocvičen.

Jakmile dojde k podpisu nájemní smlouvy, začíná WeWork měnit kancelářské zázemí podle svých představ, s cílem maximalizovat výnosy i kancelářskou kulturu. Využívá k tomu technologie umělé inteligence.

Nevěříme původním plánům budov.

Než byla odkoupena holdingem WeWork, působila společnost Case jako technologický poradce v architektonickém odvětví. Její tým se zaměřoval na informačního modelování (BIM) – proces, ve kterém jsou budovy skenovány a zobrazovány ve 3D, aby bylo možné přesněji odhadnout časovou a finanční náročnost projektů.

Právě 3D skenování a mapování prostoru provádí WeWork po podpisu nájemní smlouvy jako první. Skenování zabere cca hodinu času na jedno patro, a jeho výsledkem je nejen zmapování podlahových ploch, oken a dveří, ale i tloušťka materiálů, umístění a kvalita rozvodů, ventilací,  potrubí a dalších údajů.

Na původní výkresy se zejména u starých budov nedá příliš spoléhat, často jsou rozdíly oproti realitě tak velké, že mohou zásadně ovlivnit způsob využívání kanceláří a snížit tak předpokládaný zisk. Tomu se chce WeWork vyhnout.

Zdánlivě drobná rozhodnutí mají velké důsledky

„Zdánlivě drobná rozhodnutí o způsobu využívání prostoru mohou vést k velké finanční návratnosti“, říká Fano. Tvrdí, že díky využívání BIM stoupla efektivita využívání prostoru o 15 a 20% a zároveň o 10% klesly stavební náklady. Koneckonců, podle Forbesu přináší každý další pracovní stůl za 10 let příjmy ve výši 80.000 dolarů.

Uvedená grafika zobrazuje rámce a sestavy mapování skriptů BIM. WeWork testuje různé způsoby rozvržení a velikosti kanceláří a pomocí informací z existujících lokalit předpovídá způsob používání prostor až do nejmenších detailů (kolik telefonů a kde by mělo být instalováno).

Výstavba, rekonstrukce i správa, řízené mobilem

V červnu 2017 přibyla do rodiny WeWork společnost FieldLens, která poskytuje platformu pro komunikaci při výstavbě budov. Technologie umožňuje projektovým manažerům, mistrům, architektům i majitelům řídit stavbu v reálném čase prostřednictvím mobilních telefonů.

Propojuje odborníky, sleduje a podle předdefinovaných schemat přiřazuje problémy, archivuje konverzace.  WeWork se chystá zaintegrovat FieldLens do celého životního cyklu správy budov – od výstavby až po správu.

Umělá inteligence určí místa pro zasedačky, jídelnu i privátní kanceláře

Maximální efektivity při plánování dosahuje WeWork díky využití technologií Machine Learningu. Aby bylo možné rozhodnout, kolik bude v objektu zasedacích místností, vytvořili vědečtí pracovníci WeWork neuronovou síť, agregující informace o rozvržení stávajících budov a využití zasedacích místností v nich. Díky dostatku dat dokáží předvídat využití zasedacích místností i v uspořádání, které ještě nebylo postaveno.

Při testování program odhadoval využití místnosti o 40% přesněji, než to předtím dokázali profesionální lidští projektanti. Níže uvedené grafy zobrazují počet hodin, kdy byla zasedací místnost využívána, ve srovnání s předpokládanými hodinami. Neuronová síť dosahovala mnohem lepší lineární korelace.

„Ještě než začneme stavět, můžeme naplánovat prostor tak, aby perfektně vyhovoval potřebám budoucího nájemce. Použití strojového učení k odhalení vzorků v interakcích mezi lidmi a prostorem, představuje zásadní změnu při plánování a navrhování objektů. Konečným výsledkem jsou plány, obsahující perfektně vyváženou kombinací privátních kanceláří, zasedacích místností, jednolůžkových pokojů, openspace a společných prostorách,“ říká projektantka WeWorks.

Čím více budov máme k dispozici, tím více máme i údajů o jejich využívání, a tedy i materiálu pro lepší strojové učení. Získáváme naprosto zásadní konkurenční výhodu proti všem současným hráčům na trhu i těm, kdo teprve začínají. Za rok jsme dokázali snížit náklady na přidání nového pracovního stolu o 33% (ze 14.144 USD na  9.450 dolarů).

Zdraví a pohoda znamená výkon

Při návrhu optimálního pracovního prostoru nehraje roli jen daňová efektivita a úspory nákladů. Návrh pracoviště bere v potaz i zdraví a produktivitu zaměstnanců. Specializované monitorovací nástroje hlídají, zda jsou kancelářské prostory dobře větrané, mají dostatek přirozeného světla, nejsou hlučné … ale i další aspekty pro vyšší produktivitu a pohodu.

Některé budovy jsou dodatečně vybaveny systémy HVAC, které automaticky reagují na vyšší hladinu CO2 a úrovně znečišťujících látek ve vzduchu, v jejichž důsledku jsou zaměstnanci unavení a ospalí.

Stěnové senzory zachycují pohyb jednotlivých zaměstnanců v prostoru. Mapováno je i to, jak členové upravují své stoly, kterými kancelářemi projde nejvíce lidí (nohou), které zasedací místnosti jsou nejvytíženější. Neustále sbíráme data pro budoucí návrhy budov.“Budovy se doslova stávají obřími počítači,“ říká Joshua Emig z WeWorks.

Korporace tlačí na snižování nákladů na provoz.

Chtějí vědět, zda se jejich prostory využívají opravdu maximálně.

Díky úspěchům ve vlastních budovách WeWork pomocí technologií umělé inteligence redesignuje i stávající kancelářské prostory jiných korporací. Podniková řešení na míru jsou určena subjektům s minimálně 1.000 zaměstnanci a prostorem od 5.000 m2. Doug Chambers, vedoucí dceřinné společnosti Powered by We, tvrdí, že „Klienti chtějí vědět, jak efektivně jsou prostory v jejich budovách využívány a jak provoz maximálně zoptimalizovat s ohledem na náklady i výkon zaměstnanců.“

Globální expanze není problém, pokud máte data.

WeWorks je aktivní nejen v Severní a Jižní Americe, ale i v Číně, Indii a Evropě.

Za strategické evropské centrum si WeWorks zatím vybrala Londýn. Podle časopisu Financial Times se stala jedním z největších nájemců kancelářských prostor v centru Londýna, hned za kancelářskými prostorami vlády Spojeného království. V jednání je i nákup známého moderního kampusu London’s Devonshire Square“ s 12 velkými objekty a rozlohou téměř 60.000m2.

Zdroj: CBINSIGHTS. Volný přepis Petr Šrámek. Foto: WeWorks